樓價

接下來是樓價的部份，首先我認為樓價是由使用價值和投資價值相加的總和，使用價值部份在上篇已經解釋，租金目前已經在合理水平，看不見大幅下跌的理由。至於投資價值，我嘗試以10年期美債息率及差餉物業估價署提供的市場回報率^(私人住宅)作比較，再與差餉物業估價署提供的住宅售價指數(同樣只用A及B類單位)比較。

假設當香港樓收租Yield高於美債時，樓價便會上升，反之亦然。事實上美債Yield是長期低於港樓的，但美債是無風險利率，需要加上一定的Risk Premium(風險溢價)，可見比如2011年至2013年美債Yield相比樓價過低時，樓價上升很快。2018至2019美債一度優於港樓，樓價不久便下跌。2005至2007年兩個Yield接近，樓價不升不跌。

 住戶收入與租金的Spread，看不到什麼關聯。

如果與香港港幣M2 (Money supply 2)比較，則可以見到有較大的相關性。1997年時港樓的售價指數遠高於M2，不久後就泡沫爆破，往後幾年遇上八萬五政策，樓宇供應大幅增加，令樓市繼續下滑，直至2002年開始減低建屋量，到沙士爆發跌至谷底，其後樓價一直與M2同步上升。可見在目前樓宇供應無法有大突破的前提下，樓價預期會繼續與香港M2同步。

觀察香港M2與美國M2相關性，以2007年8月為100計算，多年來港美的M2方向大致相同，同時因兩者GDP差異而令M2增長有所不同，但2020年美國QE，香港的M2亦未見有同等增加，因此即使未來美國縮表減少其貨幣供應，亦未必對香港M2造成等量影響。

Fed預告每年縮表約1,140 Trillion美元 (來源)，我猜至少持續兩年，假設本來M2無自然增長，根據模擬，縮表會令美國減少約6%M2。
如果再加上GDP自然增長約2%，則M2每年大約減少4%。
假如未來兩年香港M2與美國完全同步，而供應不變的前提下，則會得出港樓每年下跌4%的結論。
假如未來兩年香港M2只減少一半，即2%，則港樓只會每年下跌2%左右。

長遠而言，港樓仍然睇好，因為要斷言美國未來不再QE，是不大可能的。

^「租金∕應課差餉租值」+「售價∕應課差餉租值」，兩者取平均數